સાટાખત હેઠળ વેચાણ-અવેજના ભાગ તરીકે ચૂકવાયેલ એડવાન્સ-રકમની જપ્તી થઈ શકે નહીં

• મિલકતની તબદીલીઓ-વ્યવહારો અંગે પક્ષકારો વચ્ચે આવા કરારો થતા હોય છે
  
  
  
• વાદીએ સાટાખતમાંની તેણીની કરારજન્ય ફરજોનું પાલન નહીં કરીને કરાર ભંગ કર્યો
• નક્કી થયેલ ખરીદ કિંમતના ભાગની ચુકવણી તરીકે કરવામાં આવી હતી

કોઈ જમીન-મિલકતના વેચાણ વ્યવહારોના કામે વેચનાર અને ખરીદનાર વચ્ચે મિલકતની તબદીલી બાબતે પ્રાથમિક શરતો નક્કી કરવા બાબત કરાર થાય છે જે સાટાખત યા બાનાખત તરીકે પણ ઓળખાય છે અને મિલકતની તબદીલીઓ-વ્યવહારો અંગે પક્ષકારો વચ્ચે આવા કરારો થતા હોય છે, અને આવા કરારોમાં પક્ષકારો એકબીજાના સંમતિથી વેચાણ વ્યવહાર પૂર્ણ કરવા માટેની શરતો અને વેચાણ અવેજની ચુકવણી માટે સમયગાળો નક્કી કરતા હોય છે, અને પક્ષકારો વચ્ચે નકકી થયેલ આવી શરતોનું પાલન પક્ષકારો દ્વારા કરવાથી તેઓ વચ્ચે વેચાણ વ્યવહારની કાર્યવાહી આગળ વધી શકે છે અને પૂર્ણ થઈ શકે છે. તેવી જ રીતે પક્ષકારો પૈકી કોઈ પક્ષકાર કરારની શરતો મુજબ વર્તન જો નહીં કરે કે કરારની શરતોનું પાલન નહીં કરે તો તે અંગેના ઉપાયો તથા પરિણામો અંગેની શરતો પણ કરારમાં સામેલ કરવામાં આવતી હોય છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ સોદા મુજબ ખરીદનાર દ્વારા અવેજની ચુકવણી કરવામાં આવેલ હોવા છતાં કોઈક કારણોસર માલિકો દ્વારા વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવામાં આવતા નથી તેમજ કેટલાક કિસ્સાઓમાં ખરીદનાર દ્વારા નક્કી કરેલ સમયગાળામાં કોઈક કારણોસર વેચાણ અવેજ ચૂકવવામાં આવતો નથી અને ત્યારબાદ લાંબા સમયગાળા બાદ તેવા કરારના અમલ માટે અથવા તો ચૂકવેલ વેચાણ અવેજની રકમ પરત મેળવવા અંગે તેવા પક્ષકારે વચ્ચે દાવાદુવીના પ્રકરણો ઉપસ્થિત થતા હોય છે. જ્યારે પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ સોદા મુજબ ખરીદનારે નાણાં વેચાણ અવેજના ભાગ તરીકે ચૂકવવામાં આવેલ હોય તેવી રકમ સાટાખતમાં જપ્તીના ખંડ/શરતને દંડની અસર ધરાવતા ખંડ/શરત તરીકે ગણવામાં આવશે. સાટાખતમાંની કરારજન્ય ફરજોનું પાલન નહીં કરીને કરાર ભંગ કર્યો હોવા માત્રથી તેના આધારે વેચનારને અનુચિત રીતે સમૃદ્ધ બનાવવાની કોર્ટ પરવાનગી આપી શકે નહીં. આમ, તમામ પ્રકારના કિસ્સાઓમાં હકીકતો અને પુરાવાઓને ધ્યાને લઈ ન્યાયાલયો દ્વારા કાયદાકીય જોગવાઈઓ મુજબ નિર્ણય કરી દેખીતી રીતે કોઈકને નુકસાન ન જાય તેમજ કોઈ અનુચિત રીતે કોઈ લાભ મેળવી ન લે તેવી દરેક બાબતોનું ધ્યાન રાખી ન્યાયનિર્ણય કરવામાં આવે છે.

ઉપર વર્ણવ્યા મુજબ 'સાટાખત હેઠળ વેચાણ અવેજના ભાગ તરીકે ચૂકવાયેલ એડવાન્સ રકમની જપ્તી થઈ શકે નહીં' તેવો સિદ્ધાંત નામદાર મદ્રાસ હાઈકોર્ટ (ખંડપીઠ) દ્વારા એ.ધનમ વિરુદ્ધ ડી. ક્રિષ્નન, અપીલ સ્યૂટ નં.480/2013ના કામે તા.04/11/2022 ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ (ન્ન્ત્ન), વોલ્યુમ-2, ઈશ્યૂ-11, નવેમ્બર-2023, પાના નં.899) આ કેસની ટુંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

પ્રશ્નવાળી જમીનના માલિક, કબજેદાર પ્રતિવાદી ચાલી આવેલા અને વાદી અને પ્રતિવાદી વચ્ચે પ્રશ્નવાળી જમીનનો નક્કી થયેલ વેચાણ અવેજની કુલ રકમ પૈકીની કેટલીક રકમ વાદીએ પ્રતિવાદીને ચૂકવતા પક્ષકારો વચ્ચે સાટાખત કરવામાં આવેલો અને સાટાખતના પાલનની સમયમર્યાદા 11 મહિનાની નિવૃત કરવામાં આવેલ. ત્યારબાદ પણ બીજી રકમ વાદીએ પ્રતિવાદીને ચૂકવેલ. આમ, કુલ વેચાણ અવેજ પૈકી મહત્તમ રકમ યાને અડધી રકમ વાદીએ પ્રતિવાદીને ચૂકવેલી. ત્યારબાદ સાટાખતના સમયગાળો વીતી ગયા બાદ વાદી દ્વારા પ્રતિવાદીને બાકીની રકમ મેળવીને વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા નોટિસ આપેલ જે અંગે પ્રતિવાદીએ નોટિસનો જવાબ પાઠવી ઈનકાર કરેલ કે, વાદીએ 11 મહિનાની અંદર વેચાણ અવેજની બાકીની રકમ ચૂકવવા તૈયાર નહોતા અને પ્રશ્નવાળી જમીનને લગોલગ આવેલ જમીનના સંપાદનની જાણ થતા અને પ્રશ્નવાળી જમીનની કિંમતોમાં ઉછાળો આવવાનું-કિંમતો વધવાનું પૂર્વાનુમાન થતાં વાદીએ હાલની પ્રક્રિયા શરૂ કરેલ. અને વાદી પ્રશ્નવાળી જમીન મેળવવા પ્રતિવાદીને અનુકૂળ થવા માંગતા નહોતા. જેથી વાદીએ એડવાન્સ પેટે ચૂકવવામાં આવેલ રકમ વ્યાજ અને ખર્ચ સહિતની પરત મેળવવા દાવો દાખલ કર્યો હતો. નામદાર નીચલી કોર્ટે એવું ઠરાવીને દાવો રદ કરેલ કે, સમય કરારનું હાર્દ છે અને પ્રતિવાદી વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા તૈયાર હતા. જો કે વાદી સાટાખતમાં નિર્દિષ્ટ કરાયેલ સમયની અંદર બાકી વેચાણ અવેજ ચૂકવીને કરારના તેમના ભાગનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા. જે હુકમ વિરુદ્ધ હાલની આ અપીલ નામદાર હાઇકોર્ટ સમક્ષ ઉપસ્થિત કરવામાં આવેલ.

 નામદાર હાઇકોર્ટ દ્વારા ભારતીય કરાર અધિનિયમ, 1872ની કલમ-64 ધ્યાને લીધેલ કે, વ્યર્થ ઠરવાપાત્ર કરારના રદ્દીકરણના પરિણામો-જ્યારે એક વ્યક્તિ, કે જેના વિકલ્પે કરાર વ્યર્થ ઠરવા પાત્ર હોય, તે તેવો કરાર સમાપ્ત કરે છે તો, તેવા કરારના અન્ય પક્ષકારે તેમાં સમાર્વિષ્ટ કોઈ વચન, કે જેમાં તેઓ વચન આપનાર હોય, તેવા વચનનું પાલન કરવાની જરૂર નથી. વ્યર્થ ઠરવાપાત્ર કરાર સમાપ્ત કરી રહેલ પક્ષકાર, જો તેણે તેવા કરારના અન્ય પક્ષકાર પાસેથી તે હેઠળ હોઈ લાભ મેળવ્યો હોય તો, જ્યાં સુધી બને ત્યાં સુધી જે વ્યક્તિ પાસેથી તેવો લાભ મેળવ્યો હતો, તેને તેવો લાભ પરત વાળવો જોઈશે.'

વધુમાં નામદાર હાઈકોર્ટ દ્વારા ચિન્નાસામી પિલ્લઈ વિ. કે. મારાપ્પન, 1996(1) સી.ટી.સી. 318માં આપવામાં આવેલ ચુકાદા મુજબ એ બાબત પ્રસ્થાપિત છે કે, જો આપવામાં આવેલ નાણાં માત્ર એડવાન્સ હોય તો, તે વેચાણકર્તાને (ખરેખર વેચાણે લેનારને) પરત આપવા જોઈએ અને તે જપ્ત કરી શકાય નહીં. (સરદારીલાલ વિ. શકુંતલા દેવી, 1961 એ.આઈ.આર. (પંજાબ એન્ડ હરિયાણા) 378 ડી.પી.) તેમજ મારીમુથુ ગોન્ડર વિ. રામાસ્વામી ગોન્ડર, 1971(1) મદ્રાસ લૉ જર્નલ 343 અને નાતેસા વિ. સુલોચના, 1981 મદ્રાસ લો જર્નલ 215 (ખંડપીઠ)ના કેસોમાં જણાવવામાં આવેલ છે કે, 'શું વેચાણનો કરાર કરવાના સમયે ચૂકવવામાં આવેલ રકમને એડવાન્સ તરીકે કે પછી જમા કે પછી બાનાના નાણાં તરીકે ગણવી જોઈશે, તેને ધ્યાને લેતી વખતે કરાર અધિનિયમની કલમ-74 આકૃષ્ટ થશે, ભલે પછી કથિત રકમની જપ્તીનો ખંડ હોય, કરાર ભંગના કેસમાં પક્ષકાર વેચાણ કરારમાં ઉલ્લેખવામાં આવેલ મહત્તમ રકમને આધીન માત્ર વાજબી વળતર મેળવવા હક્કદાર બનશે.'

નામદાર હાઇકોર્ટે ઉપર ટાંકવામાં આવેલ નિર્ણયોના તેમજ નીચલી કોર્ટના ચુકાદાના કાળજીપૂર્વકના વિશ્લેષણ ઉપરથી એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, પ્રતિવાદી દ્વારા જેની ઉપર આધાર રાખવામાં આવેલ છે તેવું કથિત જાહેરનામું પક્ષકારો વચ્ચે સાટાખત કરાયા બાદ બહાર પાડવામાં આવ્યું હતું અને એડવાન્સ ચુકવણી વાદી દ્વારા કરારની પરિપૂર્તિની ખાતરી (ગેરંટી) તરીકે કરવામાં આવી નહોતી, પરંતુ તે માત્ર પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલ ખરીદ કિંમતના ભાગની ચુકવણી તરીકે કરવામાં આવી હતી, તેમ હોઈ એડવાન્સ રકમ પરત કરાવી જોઈએ. વધુમાં બચાવકર્તા/પ્રતિવાદીએ એવું સાબિત કરવા કોઈ નોંધપાત્ર પુરાવો રજૂ કર્યો નથી કે, વાદી દ્વારા કરવામાં આવેલ કરારભંગના કારણે તેઓએ નુકસાન વેઠેલ છે. જ્યારે નાણાં વેચાણ અવેજના ભાગ તરીકે ચૂકવવામાં આવેલ છે, વાદીએ સાટાખતમાંની તેણીની કરારજન્ય ફરજોનું પાલન નહીં કરીને કરાર ભંગ કર્યો હતો, માત્ર એવા આધારે પોતાને અનુચિત રીતે સમૃદ્ધ બનાવવાની પ્રતિવાદી/વેચાણકર્તાને કોર્ટ પરવાનગી આપી શકે નહીં.

ઉપરોકત ચુકાદાને ધ્યાને લેતા સ્પષ્ટ થાય છે કે, સાટાખત હેઠળ વેચાણ અવેજના ભાગ તરીકે ચૂકવાયેલ એડવાન્સ રકમની જપ્તી થઈ શકે નહીં. (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ (ન્ન્ત્ન), વોલ્યુમ-2, ઈશ્યૂ-11, નવેમ્બર-2023, પાના નં.899)